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Superbonus al 110%: come sfruttarlo al meglio

Novembre 2020

Uno strumento potente, un'opportunità straordinaria:
da utilizzare con cautela, sapientemente.

Novembre 29, 2020

Superbonus 110

Cosa troverai in questo articolo:

Tempo di lettura: 7'

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Tutti ne parlano...ma come?

Ecobonus 2020, Superbonus, 110%, detrazioni, cessione del credito, sconto in fattura, cappotto termico, caldaie, fotovoltaico…Tutti ne parlano: dagli operatori del settore ai potenziali committenti.

 

Dopo aver chiarito di cosa si tratta (vd. il nostro articolo Superbonus 110%: che cos’è?),
occorre chiarire come beneficiare al meglio delle sue possibilità.


Tale è l’obiettivo di questo articolo.

Un approccio da rivedere

superbonus 110

“Salve, vorrei fare un cappotto in paglia alle pareti di casa mia sfruttando l’ecobonus, mi può fare un preventivo?”


Di richieste come queste ne abbiamo ricevute parecchie. Da parte nostra, potremmo “soddisfare l’esigenza del cliente” in un batter d’occhi, rispondendo:
“Tot euro/mq”.


Ma questo è uno di quei casi in cui fornire una risposta diretta ed esaustiva alla domanda del cliente, non è di aiuto ad alcuno. Anzi: è dannoso!
Perché la reale esigenza del cliente non è sapere quanto costa un cappotto in paglia, bensì abitare in una casa efficiente e confortevole, con interventi al miglior rapporto qualità/prezzo.
E come ottenere questo, probabilmente non è competenza del cliente.


Alla base di una richiesta del genere riscontriamo almeno 3 errori di fondo. In ordine di gravità crescente:

  1. 110% = tutto mi sarà fatto gratis
  2. chiamo direttamente le imprese perché queste mi fanno preventivi gratis mentre il tecnico mi fa pagare pure il suo parere, che peraltro non mi serve perché:
  3. IO so già da me che cosa serve per rendere più efficiente la mia casa

Anche se tu non mangi ogni ogni giorno dall’All you can eat né vai dal medico per ordinargli cosa ti deve prescrivere, vediamo assieme alcune insidie sempre presenti nel percorso.

All you can eat VS Lamponi colti lungo il cammino

superbonus 110
Scena da La grande abbuffata

A fronte di case malandate e inefficienti, è arrivata una serie di incentivi culminati con detrazioni al 110%, cedibili ad istituti di credito.

 

Dopo un digiuno di mesi, seduto a non far niente, l’individuo si trova di fronte alla possibilità di un’abbuffata apparentemente gratis.
Saprà nutrirsi con moderazione scegliendo cosa è sano per lui nell’attuale situazione?

 

Con la giusta consapevolezza, l’individuo sempre in cammino coglie i lamponi dal cespuglio lungo il sentiero.

Quando il paziente si fa la diagnosi VS La progettazione bioclimatica

superbonus 110
L'oasi di Huacachina nel deserto peruviano

A volte però si incontrano bacche simili al lampone, che però non sono commestibili.
A volte non è di fruttosio che abbiamo bisogno, nonostante sia di zuccheri che sentiamo la voglia (golosoni!).

 

Tornando all’individuo affamato di fronte al banchetto luculliano, alla domanda “Saprà nutrirsi con moderazione scegliendo cosa è sano per lui nell’attuale situazione?”, aggiungiamo:
“C’è qualcuno che può aiutarlo a capire di cosa e quanto ha veramente bisogno?”
In edilizia (bello sarebbe poter dire “in architettura”), si chiamano “progettista”, “architetto”, “tecnico”…

 

Il primissimo passo da compiere, secondo il nostro parere, è quindi quello di incaricare un valido professionista perché compia un’analisi d’insieme dello stato attuale dell’edificio (l’anamnesi del medico) e avanzi quindi delle ipotesi di interventi. Sarà poi suo compito suddividerli in indispensabili, opzionali, alternativi-complementari, vagliandoli alla luce delle opportunità che i vari bonus (non solo l’ecobonus!) offrono, nonché dei relativi termini e condizioni vincolanti.

 

Parlando in termini di bonus, se nel campo del sisma-bonus il tecnico è un ingegnere strutturista, nel campo dell’efficientamento energetico e dell’eco-bonus, la competenza che il tecnico deve avere va sotto il termine di “bioclimatica”.

 

Progettare secondo la bioclimatica vuol dire usare gli elementi naturali del sito (il sole, il vento, l’acqua, il terreno e la vegetazione) per realizzare edifici termicamente efficienti in grado di soddisfare i requisiti di comfort termico, a prescindere dall’uso di impianti di climatizzazione.
Bioclimatica significa combinazione di:

  • elevato comfort
  • bassi consumi
  • basso impatto ambientale

Ma qual è il medico "giusto"? Quale la cura "giusta"?

Fan coil...ovviamente con il bollino "eco". FAN C...oil!

Se voi ponete in giro la domanda: chi è che si occupa di efficientamento energetico? La comune risposta del regime tecnocratico vi dirà: il “termotecnico”.

 Qual è la differenza tra termotecnico e bioclimatico?

Domanda:Fa caldo! Che facciamo?
Risposta del termotecnico: Stai lì, ti piazzo un ventilatore e un condizionatore in faccia.
Risposta del bioclimatico: Andiamo sotto quel bell’albero frondoso, che c’è pure una dolce brezza da quelle parti.

Domanda: Fa freddo! Che facciamo?
Risposta del termotecnico: Mettiamo un fan coil e programmiamo la temperatura che vogliamo.
Risposta del bioclimatico: Andiamo al sole, tanto per cominciare. Se questo non basterà a scaldarci, vediamo che altro si può fare, con il minimo sforzo (= consumo di risorse, di ogni tipo).

superbonus 110

Quando il tecnico delle luci punta i fari su di sé VS La serra solare

Quando il produttore della materia prima della casa in paglia è il contadino e il Sole è gratis e nessuno (per ora) te lo vende…
quando invece il produttore della materia prima della casa in cemento è la lobby del cemento e i produttori degli impianti di riscaldamento sono multinazionali…

ovvero:

quando chi ha i soldi ha anche il potere e i mezzi di comunicazione sono in mano sua suoi…

Secondo voi di fronte al 110% i media parleranno di paglia e Sole?
Parleranno di rimpiazzare le vostre caldaie con pompe di calore ad alta efficienza, con parole pompose ad alta deficienza.

Per fare un esempio fuori dal mainstream, abbiamo scelto di parlare della serra solare. Che guarda caso si chiama anche “serra bioclimatica”.
Che cos’è? L’ambiente più bello che una casa possa avere. Una casa? La vostra casa!

La serra solare è…questo:

superbonus 110

La serra solare è avere, in una fredda giornata invernale di Sole, 9 gradi fuori e 20 dentro la serra.


La serra solare è godere di tutti i piaceri di mangiare all’aperto anche in una fredda giornata d’inverno.

Un pic nic estivo…fatto comodamente a tavola in inverno. Senza alcun impianto di riscaldamento artificiale.

 

Si da il caso che le serre solari non beneficino dell’Ecobonus. Lo ha chiarito l’ENEA in un recente parere, sulla pagina dedicata alle ristrutturazioni edilizie e ai bonus fiscali per i lavori.
Cavolo, ma allora perché ne parliamo?!
L’installazione della serra bioclimatica, d’altra parte, è un intervento agevolabile con le detrazioni fiscali del 50% previste per le ristrutturazioni edilizie, il cosiddetto Bonus casa (art. 16 bis, lettera h, del DPR 917/86).


La serra solare è dunque esemplare non solo perché quasi nessuno ne parla a dispetto della sua bellezza e utilità. Essa rappresenta anche uno di quegli interventi che bisogna calibrare all’interno dei vari bonus, senza restare esclusivamente accecati dal bagliore del Superbonus al 110%.

Chi vi controlla con l'autovelox va in bicicletta

Cappotto con piante rampicanti al centro ricerche ENEA di Casaccia (RM)

ENEA, l’Ente Nazionale per l’Energia e l’Ambiente, ovvero l’ente a cui i vostri tecnici dovranno inviare tutta la documentazione relativa agli interventi fatti beneficiando dei vari bonus,
ecco, sì, questo ente qua, nell’edificio che ospita il suo centro ricerche in provincia di Roma,
ha realizzato un intervento di “cappotto verde” (vd. articolo), per così dire: in pratica ha fatto crescere un rampicante sulle facciate particolarmente esposta al soleggiamento. Non bisogna essere termotecnici per capire il principio alla base di questo intervento.

Secondo voi il “cappotto verde” rientra negli interventi possibili con il Superbonus?
Secondo voi i consorzi agrari e i vivai sono tanto potenti quanto i produttori di “schermature solari elettriche fotosensibili che cambiano inclinazione estensione pendenza al variare della luce del Sole, alimentate da pannelli solari fotovoltaici installati sul tetto”?

Secondo voi “fa notizia” un’edera in facciata? Beh magari questa sì, purché l’archistar di turno la chiami “pianta orizzontale, solo che in verticale”.

Conclusione

Riprendendo l’inizio di questo articolo:
Ecobonus 2020, Superbonus, 110%, detrazioni, cessione del credito, sconto in fattura, cappotto termico, caldaie, fotovoltaico…Tutti ne parlano.

Voi avete sentito parlare di interventi quali “cappotto con piante rampicanti”? Di serre bioclimatiche? E ci avevate mai pensato?


Avete le competenze per fare una corretta valutazione a tutto tondo di cosa necessita il vostro edificio per diventare comfortevole ed efficiente? Pensate che una comune impresa di costruzioni ce l’abbia?
Avete tutti gli strumenti necessari per poter portare avanti la questione in autonomia e beneficiare opportunamente dei bonus? Pensate che una impresa ce l’abbia?

 

Farsi fare un preventivo da una ditta è gratis. La fregatura alla fine la paghi due volte.

 

Aver avuto un banchetto favoloso di fronte e passare la notte a vomitare…ce lo ricorderemo tutta la vita…purtroppo. Un super incubus!

 

Aver avuto un banchetto favoloso, aver saputo spizzicare qua e là, con moderazione, gustando…ce lo ricorderemo tutta la vita, sempre con piacere.
Direte: Tutto era Super Bonus!

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Superbonus al 110%: cos’è e come funziona

Novembre 2020

Una grande opportunità per migliorare le prestazioni energetiche e antisismiche del tuo immobile.

Novembre 24, 2020

Superbonus 110

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Tempo di lettura: 12'

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C'era una volta...

C’era una volta la detrazione in 10 anni al…50% (per esempio). 

 

E così si facevano fare dei lavori per migliorare le prestazione energetiche del proprio immobile, al termine dei quali, ogni anno e per 10 anni, un importo pari al 5% (nel caso della detrazione al 50) delle spese sostenute veniva detratto dalle nostre tasse.

C’era una volta, c’è ancora e dal 2022 (a meno di buone nuove) tornerà ad essere l’unica opzione.

 

Vediamo insieme quali interessanti novità ha introdotto il Decreto Rilancio con il cosiddetto Superbonus.

Le novità introdotte dal SuperBonus

1) Ha incrementato fino al 110% l’aliquota di detrazione, per le spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021, per specifici interventi (su specifiche categorie di edifici) volti a migliorare:

  • l’efficienza energetica (Ecobonus)
  • l’anti-sismicità (Sismabonus)

 

2) Ha concesso la possibilità di optare, oltre che della preesistente fruizione diretta della detrazione, per:

  • un contributo anticipato sotto forma di sconto dai fornitori dei beni o servizi (il cosiddetto sconto in fattura);
  • la cessione del credito corrispondente alla detrazione spettante a specifici enti (esempio: banche).

 

3) Ha esteso le suddette possibilità anche agli interventi di:

  • recupero del patrimonio edilizio;
  • recupero o restauro della facciata degli edifici esistenti (bonus facciate);
  • installazione di colonnine per la ricarica dei veicoli elettrici.

 

Va detto altresì che, trattandosi di una normativa particolarmente vantaggiosa, in aggiunta agli adempimenti normalmente previsti per le detrazioni, sono stati (im)posti precisi paletti e procedure da rispettare.

A chi spetta?

Chi può usufruire del Superbonus?

  • Persone fisiche: ne possono beneficiare tutti i proprietari di unità immobiliari, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni. Questi ultimi rientrano tra i beneficiari nella sola ipotesi di partecipazione alle spese per interventi trainanti effettuati dal condominio sulle parti comuni; 
  • Condomini;
  • Cooperative di abitazione a proprietà indivisa
  • Istituti autonomi case popolari (IACP)
  • Organizzazioni di volontariato ed associazioni di promozione sociale;
  • Associazioni e società sportive dilettantistiche, limitatamente ai lavori destinati ai soli immobili o parti di immobili adibiti a spogliatoi.

Per quali interventi?

cappotto in paglia superbonus
Cappotto interno in paglia

Gli interventi oggetto degli incentivi del Superbonus sono stati individuati e suddivisi in due macrocategorie:

  • interventi principali detti “trainanti”;
  • interventi aggiuntivi, subordinati ai primi, detti “trainati”.

Nel caso dell’Ecobonus, relativo all’efficientamento energetico (per la precisione, al miglioramento di almeno due classi energetiche) dell’edificio, interventi trainanti sono quelli di:

  • Isolamento termico dell’involucro edilizio: oltre al cappotto termico di cui tutti parlano (isolamento delle pareti esterne), sono compresi quindi anche gli interventi di isolamento di solai e coperture. La detrazione vale soltanto per interventi su un ambiente riscaldato (non una cantina o un garage, ad esempio);
  • sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale: l’impianto di riscaldamento esistente viene sostituito da un nuovo impianto a condensazione, a pompa di calore, ibrido o geotermico.

Nel caso del Sismabonus, è trainante tutto il pacchetto di interventi mirati a ridurre il rischio sismico dell’edificio di una classe.


Tutti quegli interventi che non fanno parte dei “trainanti” ma che, attuati in concomitanza con questi, danno un contributo nel raggiungimento dell’obiettivo previsto di miglioramento, possono rientrare nel pacchetto degli interventi incentivati con la modalità dei trainanti.

Esempio: provvedendo unicamente alla sostituzione dei serramenti, si ha diritto ad una detrazione fiscale pari al 50%.
Se questo intervento si inserisce all’interno del pacchetto volto al miglioramento di due classi energetiche, allora la detrazione sale al 110% con tutte le modalità annesse e connesse.


Sono interventi trainati nell’Ecobonus:

  • tutti gli interventi di efficientamento energetico;
  • l’installazione di impianti solari fotovoltaici.

I vantaggi in soldoni

superbonus 110 cessione credito

Il beneficiario può scegliere come utilizzare la detrazione spettante secondo il Superbonus:

  • Detrazione del 110%: Un rimborso pari al 110% delle spese sostenute in 5 quote annuali di pari importo che saranno detratte, entro i limiti di capienza, dalle dichiarazioni dei redditi;
  • Sconto in fattura: La detrazione del 110% si può trasformare in un credito di imposta che il committente può cedere a chi ha realizzato il lavoro in cambio dello sconto immediato sul corrispettivo dovuto. L’impresa potrà decidere se usufruire della detrazione in 5 anni o cedere a sua volta il credito.
  • Cessione del credito: Trasformata la detrazione in credito d’imposta questa può essere ceduta ad altri soggetti inclusi gli istituti di credito.

Come si ottiene

Cappotto con piante rampicanti al centro ricerche ENEA di Casaccia (RM)

In aggiunta agli adempimenti previsti per le detrazioni fiscali già in vigore da molti anni ormai, il Decreto Rilancio ha previsto una serie di adempimenti burocratici piuttosto articolati. Semplificando, i documenti necessari per richiedere il Superbonus sono:

  • Attestato di qualificazione energetica (APE) prima dei lavori ed alla loro conclusione;
  • Relazione di conformità prima dell’inizio dei lavori;
  • Asseverazione: va realizzata e firmata da un tecnico regolarmente iscritto all’Ordine o al Collegio professionale di riferimento. Deve contenere nel dettaglio tutte le opere migliorative che si intendono compiere con stima dei relativi costi;
  • Comunicazione dei dati all’ENEA (Ente Nazionale Energia e Ambiente);
  • Visto di conformità (rilasciato da commercialista, ragionieri ecc o dal CAF), necessario nei casi di sconto in fattura o cessione del credito.

Come si può perdere

superbonus sanzioni

Omettere alcuno dei suddetti documenti o presentarli in maniera parziale può pregiudicare la possibilità di ottenere le agevolazioni fiscali previste dal Superbonus.


Nel caso di dichiarazioni mendaci, sono previste delle sanzioni sia nei confronti del contribuente che del fornitore qualora si riconosca un concorso di violazione. È altresì soggetto a sanzione chi ha ceduto il credito di imposta.


Qualora il caso sia oggetto di controlli dell’Agenzia delle Entrate e queste verifichino situazioni non conformi, è prevista la restituzione dell’importo del bonus ottenuto, maggiorato dei relativi interessi e delle sanzioni.

L'iter

Un rudere può essere demolito e ricostruito avvalendosi del Superbonus

Facciamo un rapido excursus su quale sia l’iter per il Superbonus.

 

Poniamo che tu, cliente finale, sia interessato a migliorare le prestazioni energetiche del tuo immobile e voglia sfruttare le possibilità del super ecobonus  per la tua abitazione. Bene.

(Nota: il sismabonus segue lo stesso iter con la differenza che non si parlerà più di miglioramento energetico, bensì di riduzione del rischio sismico).

 

0) Ci sono i presupposti?

 

La prima questione da verificare è SE ci sono le basi per poter fruire dell’ecobonus. E questa verifica può farla solo un tecnico. Ma uno che sa davvero fare la sua professione. Senza un’approfondita indagine preliminare, nessuno potrà a priori dirti con certezza se potrai giovare del superbonus.

 

  • Primo passo: mettersi a posto con la legge

il tecnico incaricato dovrà verificare la conformità urbanistica dell’immobile, ovvero che quanto costruito corrisponda ai progetti depositati in comune e non ci siano abusi edilizi. Se presenti, si dovrà innanzitutto procedere a sanarli (ammesso che sia fattibile).

 

  • Secondo passo: la diagnosi energetica

il tecnico procede quindi ad una “diagnosi dello stato di fatto dalla prospettiva energetica, che come risultato dovrà condurre alla redazione dell’APE (Attestato di Prestazione Energetica) pre-intervento.

 

  • Terzo passo: simulazioni possibili

Sulla base dei dati ottenuti, si passa ad effettuare delle simulazioni di interventi che, calcoli energetici alla mano, garantiscano il miglioramento di almeno 2 classi energetiche.

 

Ecco: solo a compimento di questa fase preliminare, di questi tre passi sopraelencati, saprai se ci sono le condizioni per accedere al superbonus ecobonus.

 

 

Lo studio del pacchetto di interventi

 

Rilevato che sia possibile intervenire sull’edificio in oggetto migliorandone la prestazione energetica di 2 classi, e quindi attingere all’Ecobonus secondo la modalità prevista dal Superbonus,

assodato anche che gli abusi sono ragionevolmente sanabili o inesistenti,

si tratta ora per il tecnico di valutare la strategia attuativa migliore.

 

Può accadere ad esempio che ci siano più combinazioni possibili di interventi trainanti e trainati e si debbano scegliere le priorità; o che si debba decidere fino a che punto spingersi con un intervento piuttosto che un altro. C’è poi da vedere come realizzare gli interventi (cappotto in paglia? Cappotto in polistirolo?), etc. etc.

 

Quasi sempre il processo progettuale non è lineare e unidirezionale. E’ assai probabile ci siano degli andirivieni. Ad esempio ci si può trovare in prima istanza a stabilire una serie di interventi, una modalità di realizzarli, e poi si scopre che per una ragione o un’altra è meglio percorrere altra via. In questa valutazione entrano in gioco le risorse in campo come le imprese esecutrici nonché le esigenze e i gusti del cliente.

 

Il tecnico quindi trasforma la bozza di elenco interventi in un vero e proprio capitolato (eventualmente già in collaborazione con le maestranze previste a realizzare gli interventi in oggetto), distinguendo in questo le opere che sono detraibili (trainanti e trainate) secondo il Superbonus, dalle opere comunque necessarie ma non detraibili in alcun caso.

 

In questo elenco sono presenti anche le quote relative alle prestazioni dei tecnici da coinvolgere (progettista architettonico, progettista strutturale, termotecnico, etc.).

 

Le opere dovranno essere preventivate secondo il prezziario regionale (creato per i lavori pubblici, è diverso per ogni regione) o del genio civile. Si arriva così all’importo totale da portare in detrazione e quello delle opere non detraibili di cui dovrà farsi carico direttamente, completamente, il committente.

 

N.B.: Se da una parte i prezzi sono “blindati” da i sopracitati prezziari, dall’altra ci sono i prezzi reali che tecnici e maestranze potrebbero imporre e che potrebbero risultare superiori a quelli dei prezziari.

L’eventuale quota parte eccedente i limiti dei prezziari, ovvero tutto quello che il tecnico o la meastranza di turno ritengono di chiedere in più rispetto ai massimali di legge, non può andare in detrazione mentre dovrà comunque, ovviamente, essere corrisposto dal cliente, in questo caso di tasca propria. Se ciò accadesse, al momento della fatturazione sarà emessa una fattura con l’importo massimo detraibile e una fattura relativa alla quota “extra”.

 

Come avvalersi degli incentivi

 

In questa fase si dovrà convenire tra le parti come sfruttare il superbonus ecobonus: se con detrazione da parte del committente, cessione del credito etc.

Le parti in causa dovranno quindi verificare la fattibilità di quanto convenuto: se ad esempio si opta per l’intera cessione del credito ad un istituto bancario operata direttamente dal cliente, questi dovrà sottoporre il “plico” ad un commercialista e avuta la sua revisione ed approvazione potrà presentare il tutto alla banca. Se questa accetta (potrebbe anche rifiutare* – vd. più avanti nel paragrafo “I grandi in campo, il loro gioco…e i tecnici”), supponendo che il totale dei costi stimati per gli interventi detraibili sia risultato pari a 100’000 euro, la banca riceverà dallo Stato 110’000 euro, tratterrà 10’000 e restituirà al cliente 100’000 euro.

 

Pratiche edilizie

 

Da qui in avanti, per il cliente, il processo è analogo a quello di un cantiere “qualsiasi”, nel senso che il tecnico provvederà a redigere le necessarie relazioni e pratiche (relazione termotecnica “ex legge 10”, CILA o altro), fare richiesta delle autorizzazioni comunali per l’esecuzione dei lavori, ottenute le quali si potrà procedere con la realizzazione dell’opera.

 

Durante e a fine lavori

 

Durante i lavori il tecnico dovrà produrre all’ENEA, l’ente predisposto a gestire tutte queste pratiche, la documentazione necessaria (fatture etc.), ad ogni step prestabilito secondo i cosiddetti “SAL”, Stati di Avanzamento Lavori, anch’essi previsti dal Superbonus.

 

Il lavoro si concluderà con le asseverazioni del tecnico e l’APE (Attestato di Prestazione Energetica) post-intervento, che appunto certificheranno il raggiungimento degli obiettivi prefissati (avanzamento di due classi energetiche per ecobonus o di una classe sismica per sismabonus).

 

Per accedere alla detrazione dovrà essere inoltrata la comunicazione dei dati all’ENEA, e nel caso di cessione del credito occorrerà produrre il visto di conformità.

I grandi in campo, il loro gioco...e i tecnici

superbonus 110
Zitti quatti e al buio, il gatto e la volpe si dividono il pasto

Il gioco dei grandi gruppi immobiliari e la responsabilità dei tecnici

 

Grandi gruppi immobiliari e affiliati, sono alla ricerca di tecnici che svolgano tutto questo lavoro che è richiesto dalle norme attuative del Superbonus. Tipicamente per interventi di una certa dimensione come condomìni (certo non per la singola casetta).

Tali gruppi si propongono con duplice ruolo di:

  • general contractor, ovvero gestiscono i preventivi, i lavori, etc.
  • istituti di credito, ovvero fanno come da banca

In quanto General Contractor, si prendono un indicativo 25% su tutti i lavori che danno in appalto alle varie imprese costruttrici (il proprio “ricarico d’impresa”).

In quanto “banca”, accaparrandosi 110 e cedendo 100 al cliente, trattengono 10 per sé.

Praticamente su un lavoro di 1 milione di euro prendono 250 mila euro di “gestione” e 100 mila euro come “banca”. Niente male. 

Ovviamente, come quasi tutti i general contractors, cercheranno di lucrare il più possibile sulle imprese, andando a tirare i prezzi o a scegliere imprese a basso costo, con ovvie ricadute sulla qualità dei lavori.

Lavori che però devono essere realizzati interamente a regola d’arte e come tali asseverati da parte del tecnico assoldato dal General Contractor.

Quindi onori e benefici al General Contractor, responsabilità al tecnico.

 

 

 

*Il gioco della banca

 

A differenza del General Contractor/grande gruppo immobiliare/multinazionale, il gioco della banca è il seguente:

  • innanzitutto, offre al cliente un mutuo su tutti gli interventi comunque da realizzare ma non detraibili;
  • sugli interventi detraibili chiede gli interessi passivi, almeno per tutta la durata dei lavori (alla fine…supponendo 100’000 euro di interventi incentivati, si arriva a 5-6mila euro).

Di fatto, il caso è analogo a quello del privato cittadino che va a chiedere un mutuo per la propria casa: l’avallo o meno è sempre sottoposto alla valutazione della banca.

Mettiamo che il privato cittadino in questione abbia già all’attivo finanziamenti e mutui vari, condizioni di conto non rosee, etc. etc….ed ecco che la banca potrebbe anche rifiutarsi di concedere questo “prestito” al cliente.

 

 

 

Il lavoro preliminare del tecnico

 

 

Le prestazioni dei tecnici sono detraibili e quindi, se il loro ammontare rientra nei prezziari ufficiali, non saranno corrisposte al cliente ma appunto andranno in detrazione.

Però questo accade se e solo se tutto il processo effettivamente si compie.

 

Mettiamo che, ad esempio, dopo tutto lo studio di fattibilità, l’analisi degli interventi da attuare, etc…non se ne faccia più niente, vuoi perché il cliente cambia idea, vuoi perché risulta che non ci sono le condizioni richieste dai vari decreti e delibere, etc. etc. Il cliente deve quindi mettere in conto che tutto lo studio preliminare fatto dal tecnico andrà comunque retribuito.

 

Come quando andate da un tecnico a chiedergli di valutare un immobile che volete comprare e lui vi produce un lavoro che pagate, indipendentemente dal fatto che poi lo comprerete davvero o meno quell’immobile.

 

Anche le grandi aziende, come ad esempio le produttrici di caldaie o di pannelli fotovoltaici, prevedono un costo iniziale per il cliente indipendentemente dalla buona riuscita della pratica o meno.

Conclusione

superbonus 110

Il Superbonus, con il suo 110% e la cessione del credito, è una grande opportunità, ma credere che tutto venga fatto gratis è come credere…

 

Ancora più del solito (poiché ha ulteriori incarichi e responsabilità), il ruolo del tecnico che giostra tutto questo processo è fondamentale e delicato. Torniamo a ripetere ancora una volta:

 

“Se credi che un professionista ti costi troppo è perché

non hai idea di quanto alla fine ti costerà un incompetente”.

 

Perché poi, se le cose non sono state fatte e dichiarate come si deve, e arriva il controllo…ti richiedono indietro tutto quanto è stato detratto fino ad allora, non detrai più niente, paghi interessi e sanzioni.

 

Superbonus: una grande opportunità, da sfruttare con intelligenza.

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Case prefabbricate in legno: pro e… qui pro quo!

Novembre 2020

Quando si parla di case prefabbricate in legno è davvero tutto oro quello che luccica?

Novembre 5, 2020

casa prefabbricata legno

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Case prefabbricate in legno: una ganzata, con qualche ma...

Premessa: secondo noi le case prefabbricate in legno sono “una ganzata”, come si dice in Toscana.

 

Monito: non è tutto oro quello che luccica.

 

Quindi: in questo articolo passiamo in rassegna opinioni comuni sulle case prefabbricate in legno, sfatando alcuni diffusi falsi miti e avvalorandone altri.

 

Come sempre: le parole, prima di tutto.

 

In un altro articolo, “Case in legno, case in paglia, case prefabbricate. Cosa scegliere?” abbiamo fatto chiarezza innanzitutto su cosa si intende per case in paglia, case in legno, case prefabbricata in legno e infine case prefabbricata in legno e paglia (una soluzione, quest’ultima, che rientra tra le offerte di Casagiusta).

 

Se avete dubbi su questi termini, vi rimandiamo alla lettura del suddetto articolo.

Costruita in 5 giorni!

casa tempi certi

Così si vanta ai potenziali clienti il fornitore di case prefabbricate in legno.

 

Fa eco il cliente, agli amici in visita in cantiere: “Me l’hanno costruita in 5 giorni!

 

Un mantra pubblicitario che si ripete, si diffonde. Per spiegarvi che più che un mantra è una man-trappola, ho bisogno di condurvi in uno scenario completamente diverso.

 

Se mi seguite, capirete.

 

Avete voglia di una pizza, andate in pizzeria, vi sedete, il cameriere prende l’ordine.

Dopo quanto tempo vi sarà servita la pizza? Almeno (!) quello di preparazione e cottura.

Però: è probabile che non siate gli unici né i primi ad aver ordinato, quindi il pizzaiolo deve soddisfare prima gli ordini altrui, e la capienza del forno è quella, non si scappa.

 

Quindi aspettate… aspettate… poi finalmente arriva la vostra pizza. Mangiate, vi alzate, andate a pagare. Facciamo che dal momento dell’ordine al primo boccone son passati 20 minuti. Voi pensate: “Cavolo, quel pizzaiolo ha impiegato 20 minuti per farmi una pizza?

No (se siete ragionevoli).

 

Prendiamo un altro caso.

 

La successiva volta che vi viene voglia di pizza, decidete di restare con il sedere sul divano e farvela portare a casa:

Salve, vorrei ordinare una pizza… per le 20 ok?

Ok, però non possiamo portarvela prima delle 20.30”.

Se dal momento in cui è arrivato il corriere con la pizza sotto casa vostra, al momento in cui vi sedete con questa sulle cosce davanti alla tv, sono passati 90 secondi, direste:

“Mi hanno fatto la pizza in 90 secondi!”

 

Avete mai letto la pubblicità di una pizzeria con consegna a domicilio sostenere: “La tua pizza a casa in 90 secondi!” ?

 

Sia che elementi della casa si preparino da qualche parte nel mondo e poi arrivino in cantiere “prefabbricati”, sia che questi vengano costruiti direttamente dall’inizio in cantiere:

  • Qualcuno li deve fare
  • Per farli impiegherà del tempo
  • Qualcun altro li deve pagare e deve pagare tutti i costi annessi

Ma in capannone ci impiegano meno tempo!

…penserà qualcuno.

 

Probabile, risponderei io.

 

Ma quello che vi interessa non è stare con il cronometro in mano e dire VIA a quelli in capannone e a quelli in cantiere e vedere chi finisce prima.

 

Ricordate l’esempio della pizza?

 

Se è il tempo che vi preoccupa, perché magari dovete pagare un affitto finché la vostra casa di paglia non è terminata, quello che dovete confrontare è, semplicemente:

 

Dal momento in cui comincia il processo con la ditta che propone la casa prefabbricata in legno al momento in cui potrò entrarvi, quanto tempo passerà?

 

Stessa cosa per la ditta che ve la propone in opera.

 

E se da una parte è abbastanza intuibile che a montare pareti in capannone si impiega meno tempo che a montarle in cantiere, non è così automatico che entrerete prima nella casa prefabbricata che nella casa costruita in opera.

 

Perché il tempo non è solo quello di cottura della pizza.

Oppure c'è la pizza margherita surgelata...

E’ pronta prima di tutte e costa meno di tutte…è la casa da catalogo, modello base.

 

Qui si accendono dibattiti di “filosofia dell’architettura”: qualcuno (soprattutto gli architetti) inorridisce all’idea di case “copia-incolla”, calate in contesti differenti senza minimamente curarsi di questi; qualcuno (soprattutto i produttori) loda l’approdo a un simile traguardo di moderna efficienza.

 

Noi ora non ci addentriamo in questo dibattito. Siamo qui soltanto per informarvi, qualora non lo sapeste: nel settore delle case prefabbricate in legno, esistono le cosiddette “case da catalogo”. Si sfoglia un catalogo come di automobili: si sceglie il modello e si scelgono gli optionals da aggiungere.

 

Noi di casagiusta non abbiamo catalogo. Giusto per informazione. Abbiamo esempi di edifici pensati per quel contesto, con quei dati obiettivi, etc.

Le case prefabbricate in legno sono sostenibili, ecologiche, bla bla bla...

casa legno prefabbricata

In legno = ecologica.

 

Questa la diffusa equazione.

 

Noi che sostanzialmente proponiamo case in legno (con isolamento in paglia), e che siamo sinceramente e profondamente attenti all’ecologia, diciamo, anzi gridiamo: NON È VERO.

 

Torta vegana = torta salutare.

 

Poi è piena di margarina, fatta con oli di palma e palmisti (coltivati come?), piena di grassi idrogenati trans.

 

Senza zuccheri aggiunti”… e poi leggi che ci sono gli edulcoranti.

 

Gli esempi sono infiniti.

 

Una rondine non fa primavera. Un ingrediente non fa il tutto. In compenso una mela marcia fa marcire tutta la cesta di frutta. E qui casca l’asino.

 

Diamo per buono che il materiale utilizzato per la costruzione di case prefabbricate in legno sia certificato PEFC o FSC (i due enti certificatori più diffusi per quanto riguarda la certificazione del legno).

 

E quindi diciamo che più o meno con questo siamo a posto con la nostra coscienza. Meriterebbe un approfondimento anche questo argomento, ma andiamo troppo fuori dal seminato.

 

Passiamo pure il fatto che non consideriamo i trasporti, ovvero da dove viene il legno, dove viene tagliato, segato e via dicendo. Insomma assumiamo che il legno che stiamo per utilizzare  per la nostra casa prefabbricata sia “ecologicamente sostenibile” o comunque ci accontentiamo.

 

E tutto il resto?

 

Le fondazioni della vostra casa prefabbricata in legno come saranno?

Una “bella” platea di cemento? Uhm. 

 

Però, poiché delle fondazioni i produttori di case prefabbricate in legno non si curano direttamente se non del fatto che reggano e che siano ben livellate, questo li esime dall’essere responsabili della eventuale, probabile, anti-ecologicità delle fondazioni.

 

Andiamo allora a vedere ciò di cui sono responsabili:

Quali isolanti sono utilizzati per le pareti, il solaio contro terra, il tetto?

Quali intonaci, e a base di cosa?

Quali pitture finali?

Quali materiali per tutto ciò che intercorre dalla struttura alla casa finita così come ci viene offerta dai produttori?

 

 

Il gelato gusto vaniglia con le bacche bio del Madagascar trasportate con un cesto di vimini da un aliante di bambù…e poi il 90% del gelato è fatto con latte di vacche che non vedono mai la luce del sole e assumono costantemente medicine diluite nei pasti per “correggere” un’esistenza proibitiva. Però le bacche sono bio!

 

Spero di aver reso l’idea.

Le case prefabbricate in legno e paglia

Per quanto ne sappiamo noi – e tale premessa è d’obbligo perché non siamo al corrente di tutto ciò che accade anche nel nostro settore, tra i nostri “concorrenti” – tra le più note ditte che propongono case prefabbricate in legno non esistono opzioni con isolamento in paglia.

 

D’altra parte, tra chi propone case prefabbricate in legno e paglia, nessuno raggiunge il livello di pre-fabbricazione che hanno le suddette note ditte di case prefabbricate in legno.

 

Quello che intendiamo dire è che chi offre case prefabbricate in legno e paglia in realtà di prefabbricato offre pannelli in legno e paglia, una volta eretti ed assemblati i quali in cantiere, tutto il resto prosegue in opera, cioè viene realizzato in cantiere e non prefabbricato.

 

Con ciò non intendiamo affatto sminuire: semplicemente ci piace essere chiari.

 

Peraltro, noi stessi di Casagiusta siamo tra le realtà che propongono pannelli prefabbricati in legno e paglia. Però, torniamo a ripetere, non è una proposta che facciamo sempre e comunque.

 

Dipende dalle circostanze al contorno.

Case prefabbricate in legno e paglia: una scelta vantaggiosa, quando?

casa prefabbricata legno

Suddividiamo la costruzione di una casa in 4 fasi:

  • Scavi e movimentazioni terra vari, fondazioni.
  • “Involucro edilizio” (il fabbricato in elevazione) fino alla impermeabilizzazione del tetto.
  • “Non ci piove dentro” (se, ad esempio, si è utilizzato un sistema costruttivo che prevede uno scheletro da tamponare, allora per raggiungere questo traguardo si considerano i tamponamenti, gli intonaci esterni o altri rivestimenti previsti per lo strato esterno).
  • “Si lavora dentro” (data una veste all’edificio in esterno, si comincia a dargli sostanza in interno: pareti divisorie, impianti, sottofondi – ciò che sta prima del pavimento finito, intonaci interni, etc).

In tutti quei casi nei quali il diktat è: bisogna raggiungere il prima possibile la fase in cui l’esterno è pressoché completato e si lavora quindi all’interno.

 

Ecco che prevedere un sistema con prefabbricazione delle pareti (quantomeno allo stato grezzo, come ad esempio i pannelli in legno e paglia) e del tetto può risultare conveniente.

 

È ad esempio il caso di un cantiere sito in un luogo in cui le condizioni meteo sono particolarmente avverse tutto l’anno o almeno nel periodo in cui si prevede la costruzione.

 

Se il diktat di finire il prima possibile è esteso a tutte le fasi, allora si prevederà alla prefabbricazione massima per ogni fase di lavorazione. Può essere il caso di un edificio per un’attività che deve partire a breve.

 

Può anche essere il caso di un cliente che si trova a vivere in condizioni disagiate e prima si insedia nella casa nuova e meglio è per lui/lei.

 

Si può anche arrivare a dover avere una casa completamente prefabbricata perché quella è l’unica soluzione ragionevole. Pensiamo ad una baita in montagna da collocarsi in un’area raggiungibile solo con un sentiero, a piedi. In casi come questi il primo pensiero è l’elicottero.

 

 

“Tempi e costi certi”

 

Questa è un altro slogan spesso usato da chi propone case prefabbricate. Uno slogan vincente… per demerito altrui.

 

Lo slogan infatti ha molta presa poiché è risaputo che nell’edilizia convenzionale i tempi e i costi previsti sono troppo spesso disattesi, a volte non di poco.

 

Quasi sicuramente, per tutto quello che è la parte prefabbricata, i costi finali saranno quelli preannunciati. Se poi la ditta fornitrice degli elementi prefabbricati si occupa anche delle lavorazioni in opera, allora si può presumere ragionevolmente che pure per questo i tempi e i costi saranno in ultima analisi poco discoste.

 

Se invece la ditta fornitrice degli elementi prefabbricati non si occupa direttamente delle altre fasi di lavorazioni al di là della parte prefabbricata, allora l’incertezza resta. Tenendo conto che:

buona parte dei ritardi e dei casini in cantiere avviene durante la fase che abbiamo chiamato “si lavora dentro”, fase che spesso non riguarda la prefabbricazione, allora è chiaro che i “tempi e costi certi”…certi non son più, alla fine.

 

C’è poi da considerare che non tutti i progetti e i cantieri sono “facili”.

 

Se si parla di una casa che sarà indipendente e sorgerà su un terreno in piano, in una zona di facile accesso per mezzi pesanti… è un cantiere facile.

 

Ma se già si parla di un edificio che sarà “attaccato” ad uno preesistente, o di altre situazioni in cui si esce dall’ideale, allora la casa da catalogo, i tempi e costi certi, il tutto incluso… attenzione. Attenzione.

 

Nella variegata casistica del mondo delle costruzioni, merita citare anche l’occasione in cui se anche lo si volesse, realizzare una casa prefabbricata non è possibile. Ad esempio, laddove solo elementi di piccola dimensione e relativamente leggeri sono trasportabili in cantiere (per questioni di viabilità, accessibilità, etc).

Conclusioni

La prefabbricazione di elementi di un edificio è un ragguardevole traguardo dell’edilizia.

 

L’odierna edilizia ha raggiunto livelli sbalorditivi di prefabbricazione ed efficienza.

 

Le case prefabbricate in legno sono una gran cosa.

Le case prefabbricate in legno NON sono tutte sostenibili a priori.

 

Esistono più realtà, in Italia, che propongono elementi prefabbricati in legno e paglia.

 

Attenzione a quanta parte è effettivamente prefabbricata e a cosa e quanto invece è previsto da realizzare in opera, in cantiere.

Attenzione a quanta parte non prefabbricata è altresì ignorata dalla ditta che propone gli elementi o “la casa” prefabbricata.

 

Ecco che allora la certezza di tempi e costi, ammesso che vi sia per la parte prefabbricata, decade. Ecco anche che è necessario un buon project manager a coordinare la parte prefabbricata con le parti da realizzare in cantiere non ad opera della ditta prefabbricatrice.

 

Attenzione a quando il cantiere di casa nostra non è nelle condizioni ideali (facile da raggiungere con ogni mezzo pesante, terreno pianeggiante, fabbricato libero su tutti i lati). Attenzione perché il prezzo e i tempi non saranno certo più quelli promessi “a catalogo”.

 

La scelta delle case prefabbricate in legno dovrebbe essere un approdo raggiunto con uno scambio tra cliente e progettista, “perché si è ragionato e infine convenuto che è la scelta migliore per questo progetto”, e non un punto di partenza del solo cliente “perché mi piace”.

 

Un punto ragionato, non un punto preso.

 

Un punto ragionato con chi è del mestiere e non ha interesse di parte, non un punto preso del cliente e ciecamente mantenuto a prescindere da qualsiasi confronto.

 

Noi di Casagiusta “le abbiamo provate tutte”.

 

Come montatori, abbiamo lavorato in Austria per una ditta austriaca che, una volta pronte le fondazioni, offre tutto, ma veramente tutto della casa: le pareti arrivano intere (un’intera parete per ogni lato della casa, per ogni piano), con tanto di intonaco esterno e serramenti già montati.

 

Abbiamo montato pannelli prefabbricati in legno e paglia in Inghilterra; pannelli prodotti da una notissima azienda fornitrice in tutta Europa.

 

Abbiamo contribuito, come consulenti, alla realizzazione della prima casa in Italia con pannelli prefabbricati in legno e paglia.

 

Qual è la soluzione migliore? Quella ragionata meglio.

 

Se vuoi vedere un esempio di casa “ragionata”, guarda il nostro video che racconta l’esperienza, dall’idea alla realizzazione, di una delle nostre case.

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