C’era una volta la detrazione in 10 anni al…50% (per esempio).
E così si facevano fare dei lavori per migliorare le prestazione energetiche del proprio immobile, al termine dei quali, ogni anno e per 10 anni, un importo pari al 5% (nel caso della detrazione al 50) delle spese sostenute veniva detratto dalle nostre tasse.
C’era una volta, c’è ancora e dal 2022 (a meno di buone nuove) tornerà ad essere l’unica opzione.
Vediamo insieme quali interessanti novità ha introdotto il Decreto Rilancio con il cosiddetto Superbonus.
1) Ha incrementato fino al 110% l’aliquota di detrazione, per le spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021, per specifici interventi (su specifiche categorie di edifici) volti a migliorare:
2) Ha concesso la possibilità di optare, oltre che della preesistente fruizione diretta della detrazione, per:
3) Ha esteso le suddette possibilità anche agli interventi di:
Va detto altresì che, trattandosi di una normativa particolarmente vantaggiosa, in aggiunta agli adempimenti normalmente previsti per le detrazioni, sono stati (im)posti precisi paletti e procedure da rispettare.
Chi può usufruire del Superbonus?
Gli interventi oggetto degli incentivi del Superbonus sono stati individuati e suddivisi in due macrocategorie:
Nel caso dell’Ecobonus, relativo all’efficientamento energetico (per la precisione, al miglioramento di almeno due classi energetiche) dell’edificio, interventi trainanti sono quelli di:
Nel caso del Sismabonus, è trainante tutto il pacchetto di interventi mirati a ridurre il rischio sismico dell’edificio di una classe.
Tutti quegli interventi che non fanno parte dei “trainanti” ma che, attuati in concomitanza con questi, danno un contributo nel raggiungimento dell’obiettivo previsto di miglioramento, possono rientrare nel pacchetto degli interventi incentivati con la modalità dei trainanti.
Esempio: provvedendo unicamente alla sostituzione dei serramenti, si ha diritto ad una detrazione fiscale pari al 50%.
Se questo intervento si inserisce all’interno del pacchetto volto al miglioramento di due classi energetiche, allora la detrazione sale al 110% con tutte le modalità annesse e connesse.
Sono interventi trainati nell’Ecobonus:
Il beneficiario può scegliere come utilizzare la detrazione spettante secondo il Superbonus:
In aggiunta agli adempimenti previsti per le detrazioni fiscali già in vigore da molti anni ormai, il Decreto Rilancio ha previsto una serie di adempimenti burocratici piuttosto articolati. Semplificando, i documenti necessari per richiedere il Superbonus sono:
Omettere alcuno dei suddetti documenti o presentarli in maniera parziale può pregiudicare la possibilità di ottenere le agevolazioni fiscali previste dal Superbonus.
Nel caso di dichiarazioni mendaci, sono previste delle sanzioni sia nei confronti del contribuente che del fornitore qualora si riconosca un concorso di violazione. È altresì soggetto a sanzione chi ha ceduto il credito di imposta.
Qualora il caso sia oggetto di controlli dell’Agenzia delle Entrate e queste verifichino situazioni non conformi, è prevista la restituzione dell’importo del bonus ottenuto, maggiorato dei relativi interessi e delle sanzioni.
Facciamo un rapido excursus su quale sia l’iter per il Superbonus.
Poniamo che tu, cliente finale, sia interessato a migliorare le prestazioni energetiche del tuo immobile e voglia sfruttare le possibilità del super ecobonus per la tua abitazione. Bene.
(Nota: il sismabonus segue lo stesso iter con la differenza che non si parlerà più di miglioramento energetico, bensì di riduzione del rischio sismico).
0) Ci sono i presupposti?
La prima questione da verificare è SE ci sono le basi per poter fruire dell’ecobonus. E questa verifica può farla solo un tecnico. Ma uno che sa davvero fare la sua professione. Senza un’approfondita indagine preliminare, nessuno potrà a priori dirti con certezza se potrai giovare del superbonus.
il tecnico incaricato dovrà verificare la conformità urbanistica dell’immobile, ovvero che quanto costruito corrisponda ai progetti depositati in comune e non ci siano abusi edilizi. Se presenti, si dovrà innanzitutto procedere a sanarli (ammesso che sia fattibile).
il tecnico procede quindi ad una “diagnosi dello stato di fatto dalla prospettiva energetica, che come risultato dovrà condurre alla redazione dell’APE (Attestato di Prestazione Energetica) pre-intervento.
Sulla base dei dati ottenuti, si passa ad effettuare delle simulazioni di interventi che, calcoli energetici alla mano, garantiscano il miglioramento di almeno 2 classi energetiche.
Ecco: solo a compimento di questa fase preliminare, di questi tre passi sopraelencati, saprai se ci sono le condizioni per accedere al superbonus ecobonus.
Lo studio del pacchetto di interventi
Rilevato che sia possibile intervenire sull’edificio in oggetto migliorandone la prestazione energetica di 2 classi, e quindi attingere all’Ecobonus secondo la modalità prevista dal Superbonus,
assodato anche che gli abusi sono ragionevolmente sanabili o inesistenti,
si tratta ora per il tecnico di valutare la strategia attuativa migliore.
Può accadere ad esempio che ci siano più combinazioni possibili di interventi trainanti e trainati e si debbano scegliere le priorità; o che si debba decidere fino a che punto spingersi con un intervento piuttosto che un altro. C’è poi da vedere come realizzare gli interventi (cappotto in paglia? Cappotto in polistirolo?), etc. etc.
Quasi sempre il processo progettuale non è lineare e unidirezionale. E’ assai probabile ci siano degli andirivieni. Ad esempio ci si può trovare in prima istanza a stabilire una serie di interventi, una modalità di realizzarli, e poi si scopre che per una ragione o un’altra è meglio percorrere altra via. In questa valutazione entrano in gioco le risorse in campo come le imprese esecutrici nonché le esigenze e i gusti del cliente.
Il tecnico quindi trasforma la bozza di elenco interventi in un vero e proprio capitolato (eventualmente già in collaborazione con le maestranze previste a realizzare gli interventi in oggetto), distinguendo in questo le opere che sono detraibili (trainanti e trainate) secondo il Superbonus, dalle opere comunque necessarie ma non detraibili in alcun caso.
In questo elenco sono presenti anche le quote relative alle prestazioni dei tecnici da coinvolgere (progettista architettonico, progettista strutturale, termotecnico, etc.).
Le opere dovranno essere preventivate secondo il prezziario regionale (creato per i lavori pubblici, è diverso per ogni regione) o del genio civile. Si arriva così all’importo totale da portare in detrazione e quello delle opere non detraibili di cui dovrà farsi carico direttamente, completamente, il committente.
N.B.: Se da una parte i prezzi sono “blindati” da i sopracitati prezziari, dall’altra ci sono i prezzi reali che tecnici e maestranze potrebbero imporre e che potrebbero risultare superiori a quelli dei prezziari.
L’eventuale quota parte eccedente i limiti dei prezziari, ovvero tutto quello che il tecnico o la meastranza di turno ritengono di chiedere in più rispetto ai massimali di legge, non può andare in detrazione mentre dovrà comunque, ovviamente, essere corrisposto dal cliente, in questo caso di tasca propria. Se ciò accadesse, al momento della fatturazione sarà emessa una fattura con l’importo massimo detraibile e una fattura relativa alla quota “extra”.
Come avvalersi degli incentivi
In questa fase si dovrà convenire tra le parti come sfruttare il superbonus ecobonus: se con detrazione da parte del committente, cessione del credito etc.
Le parti in causa dovranno quindi verificare la fattibilità di quanto convenuto: se ad esempio si opta per l’intera cessione del credito ad un istituto bancario operata direttamente dal cliente, questi dovrà sottoporre il “plico” ad un commercialista e avuta la sua revisione ed approvazione potrà presentare il tutto alla banca. Se questa accetta (potrebbe anche rifiutare* – vd. più avanti nel paragrafo “I grandi in campo, il loro gioco…e i tecnici”), supponendo che il totale dei costi stimati per gli interventi detraibili sia risultato pari a 100’000 euro, la banca riceverà dallo Stato 110’000 euro, tratterrà 10’000 e restituirà al cliente 100’000 euro.
Pratiche edilizie
Da qui in avanti, per il cliente, il processo è analogo a quello di un cantiere “qualsiasi”, nel senso che il tecnico provvederà a redigere le necessarie relazioni e pratiche (relazione termotecnica “ex legge 10”, CILA o altro), fare richiesta delle autorizzazioni comunali per l’esecuzione dei lavori, ottenute le quali si potrà procedere con la realizzazione dell’opera.
Durante e a fine lavori
Durante i lavori il tecnico dovrà produrre all’ENEA, l’ente predisposto a gestire tutte queste pratiche, la documentazione necessaria (fatture etc.), ad ogni step prestabilito secondo i cosiddetti “SAL”, Stati di Avanzamento Lavori, anch’essi previsti dal Superbonus.
Il lavoro si concluderà con le asseverazioni del tecnico e l’APE (Attestato di Prestazione Energetica) post-intervento, che appunto certificheranno il raggiungimento degli obiettivi prefissati (avanzamento di due classi energetiche per ecobonus o di una classe sismica per sismabonus).
Per accedere alla detrazione dovrà essere inoltrata la comunicazione dei dati all’ENEA, e nel caso di cessione del credito occorrerà produrre il visto di conformità.
Il gioco dei grandi gruppi immobiliari e la responsabilità dei tecnici
Grandi gruppi immobiliari e affiliati, sono alla ricerca di tecnici che svolgano tutto questo lavoro che è richiesto dalle norme attuative del Superbonus. Tipicamente per interventi di una certa dimensione come condomìni (certo non per la singola casetta).
Tali gruppi si propongono con duplice ruolo di:
In quanto General Contractor, si prendono un indicativo 25% su tutti i lavori che danno in appalto alle varie imprese costruttrici (il proprio “ricarico d’impresa”).
In quanto “banca”, accaparrandosi 110 e cedendo 100 al cliente, trattengono 10 per sé.
Praticamente su un lavoro di 1 milione di euro prendono 250 mila euro di “gestione” e 100 mila euro come “banca”. Niente male.
Ovviamente, come quasi tutti i general contractors, cercheranno di lucrare il più possibile sulle imprese, andando a tirare i prezzi o a scegliere imprese a basso costo, con ovvie ricadute sulla qualità dei lavori.
Lavori che però devono essere realizzati interamente a regola d’arte e come tali asseverati da parte del tecnico assoldato dal General Contractor.
Quindi onori e benefici al General Contractor, responsabilità al tecnico.
*Il gioco della banca
A differenza del General Contractor/grande gruppo immobiliare/multinazionale, il gioco della banca è il seguente:
Di fatto, il caso è analogo a quello del privato cittadino che va a chiedere un mutuo per la propria casa: l’avallo o meno è sempre sottoposto alla valutazione della banca.
Mettiamo che il privato cittadino in questione abbia già all’attivo finanziamenti e mutui vari, condizioni di conto non rosee, etc. etc….ed ecco che la banca potrebbe anche rifiutarsi di concedere questo “prestito” al cliente.
Il lavoro preliminare del tecnico
Le prestazioni dei tecnici sono detraibili e quindi, se il loro ammontare rientra nei prezziari ufficiali, non saranno corrisposte al cliente ma appunto andranno in detrazione.
Però questo accade se e solo se tutto il processo effettivamente si compie.
Mettiamo che, ad esempio, dopo tutto lo studio di fattibilità, l’analisi degli interventi da attuare, etc…non se ne faccia più niente, vuoi perché il cliente cambia idea, vuoi perché risulta che non ci sono le condizioni richieste dai vari decreti e delibere, etc. etc. Il cliente deve quindi mettere in conto che tutto lo studio preliminare fatto dal tecnico andrà comunque retribuito.
Come quando andate da un tecnico a chiedergli di valutare un immobile che volete comprare e lui vi produce un lavoro che pagate, indipendentemente dal fatto che poi lo comprerete davvero o meno quell’immobile.
Anche le grandi aziende, come ad esempio le produttrici di caldaie o di pannelli fotovoltaici, prevedono un costo iniziale per il cliente indipendentemente dalla buona riuscita della pratica o meno.
Il Superbonus, con il suo 110% e la cessione del credito, è una grande opportunità, ma credere che tutto venga fatto gratis è come credere…
Ancora più del solito (poiché ha ulteriori incarichi e responsabilità), il ruolo del tecnico che giostra tutto questo processo è fondamentale e delicato. Torniamo a ripetere ancora una volta:
“Se credi che un professionista ti costi troppo è perché
non hai idea di quanto alla fine ti costerà un incompetente”.
Perché poi, se le cose non sono state fatte e dichiarate come si deve, e arriva il controllo…ti richiedono indietro tutto quanto è stato detratto fino ad allora, non detrai più niente, paghi interessi e sanzioni.
Superbonus: una grande opportunità, da sfruttare con intelligenza.
