L’intento di questo articolo è di segnalare delle zone di pericolo nel percorso “acquisto demolizione ricostruzione sismabonus ecobonus 110”, che noi di CasaGiusta riteniamo virtuoso e promuoviamo, però è davvero costellato di ostacoli continuamente in agguato.
Nell’immagine del percorso, qui siamo più vicini a Mai dire Banzai che a un 3000 siepi. Di sicuro lontani anni luce da una rampa in dolce discesa.
L’articolo prende in esame l’ipotesi di un cliente finale, privato, che si appresta a comprare un edificio da abbattere per poterlo ricostruire sfruttando gli incentivi. Non affronta tutti gli innumerevoli cavilli e specificità di questi, dibattuti nelle centinaia di interpelli fatti dai tecnici all’Agenzia delle Entrate.
Gli aspetti da tenere in considerazione per Sismabonus ed Ecobonus, per demolizione e ricostruzione, sono veramente tanti e ci spiace doverci limitare a ricordarlo a ogni pie’ sospinto, senza specificare e dettagliare, ma veramente passeremmo la vita noi a scrivere e tu a leggere e frattanto sono scaduti i limiti di tempo per fruire ciò di cui stiamo trattando. Come qualcuno dice in giro: “Quando avremo capito come funziona, sarà finito”.
Cosa comprare? Attenzione nella scelta.
Se devi ancora acquistare la proprietà per la tua demolizione e ricostruzione, a meno che non salti fuori un’estensione temporale degli incentivi…dobbiamo metterti pressione perché la cosa avvenga in tempi rapidi. Naturalmente, la scelta deve vertere su quei fabbricati che rispondono a tutti i requisiti per accedere (più comodamente possibile) a sismabonus ed ecobonus (il più ostico dei due).
L’ecobonus si applica per prime e seconde case che abbiano, tra l’altro, i seguenti requisiti di base fondamentali:
– la conformità urbanistica ed edilizia = lo stato di fatto, reale, del fabbricato, è consistente con i progetti depositati in Comune e al Catasto (per dirla in modo semplificato)
– la presenza di un impianto di riscaldamento.
Altro dettaglio: gli incentivi valgono anche per fabbricati che non sono ancora accatastati (= registrati al catasto) come civile abitazione, però possono diventarlo. Ecco, questo “però può diventarla”, che magari ti viene detto dal venditore o dal suo tecnico, va PROFONDAMENTE ACCERTATO. E questo può farlo soltanto un tecnico. Non provare a farlo da solo. Potresti farti del male. Scegli qualcuno di cui sai di poterti fidare.
Ovviamente io ti suggerirei di scegliere un immobile che è già accatastato come civile abitazione, perché le insidie son talmente tante nel percorso, che andarsele a cercare e sin dall’inizio, non è bello.
La demolizione e ricostruzione prevede oggi giorno che, a meno di specifiche normative locali più restrittive (anche queste sempre da verificare), tu possa ricostruire con altra forma e in altro luogo nella tua proprietà. Quanto al volume che puoi ri-edificare, potrai avvalerti di possibilità di ampliamento date ad esempio dal Piano Casa (esempio: massimo + 35% della Superficie Utile Lorda) o da normative locali (esempio: vani tecnici, garage, pergolati etc.). Senza dimenticare la possibilità di costruire una bella e utile serra bioclimatica, il cui volume potrebbe non andare a “mangiare” quello edificabile a te consentito.
Ancora una volta, tutte queste cose non potrai verificarle in autonomia. Ti perdi in un labirinto in cui anche gli stessi tecnici più esperti rischiano spesso di finire.
Devi però tenere presente che gli incentivi di sismabonus ed ecobonus varranno esclusivamente per la quantità di volume demolito. In altri termini, non uno dei costi sostenuti per i vari ampliamenti di volume potranno essere detratti con alcunché incentivo.
Sismabonus ed ecobonus valgono per ogni unità abitativa (fino alla seconda casa). Pertanto, se nella proprietà che stai per acquistare ci sono due unità abitative, puoi ritenere di avere i massimali di spesa “doppi”, ovvero – ad esempio – potrai spendere massimo 96000 € per demolizione+fondazioni+nuova struttura (incluse progettazioni relative), per ognuna delle unità abitative.
Poiché è assai probabile che un edificio da demolire si trovi non in piena città ma piuttosto in aperta campagna e magari in collina-montagna, è bene ricordare che in tali zone possono sussistere vincoli ben più “pesanti” che in città. E’ possibile, ad esempio, che il fabbricato insista su un terreno che è stato censito dagli organi preposti come “frana attiva” e quindi su questo non si possa costruire più alcuna abitazione. E la cosa potrebbe non essere evidente.
Quindi prima di compromettervi nell’acquisto di una proprietà è bene far valutare ogni aspetto non solo da un tecnico progettista, ma anche da un geologo. Ché tanto poi vi servirà comunque nelle prime fasi della progettazione.
A proposito di terreno, pensando sempre alle caratteristiche morfologiche di luoghi in cui trovare un rudere da abbattere, non sottovalutate l’accessibilità. “La strada al momento non c’è ma si può fare tranquillamente”…vi ripeterà il venditore o il suo tecnico. Qui vanno accertate le possibilità normative, quelle pratiche di fattibilità reale della cosa e quelle economiche per poter finanziare l’operazione.
E così abbiamo introdotto l’annoso aspetto: i soldi. Se ti sei addentrato nella faccenda mosso dal sorgere degli incentivi al 110%, allora bisogna stare molto attenti. Il suggerimento che diamo è questo:
farti valutare (dal tecnico o dalla ditta che hai individuato) cosa andrà in detrazione e cosa no, del costo di progettazione e di realizzazione
farti aiutare a individuare tutti i costi non strettamente legati a progetto+costruzione, come l’acquisto della proprietà con annessi costi notarili e tasse varie, i costi eventuali per migliorare l’accesso in cantiere, gli allacci delle utenze, gli oneri di urbanizzazione, la sistemazione dell’area esterna, etc.
farti i tuoi conti di quanto disponi immediatamente e quanto tramite prestiti/mutui/finanziamenti e in questi casi porre attenzione a quando vi potrai accedere. Mutuo per l’acquisto? Mutuo per la ristrutturazione?
Non dimenticare che tutte le voci di costo incentivate da sismabonue ed ecobonus sono comunque da sostenere anticipatamente, in unica soluzione dall’inizio alla fine, oppure spezzate in 3 tranche (30%, 30%, 40%), sempre comunque da anticipare ogni volta. La banca può aiutarti (ovviamente non gratis), però anche qui devi capire in che misura e con quali tempi.
I tempi, già, i tempi.
L’edilizia è un carrozzone che si muove come un bradipo, dove si alternano tempi apparentemente morti a tempi realmente morti, che vanno rianimati o resuscitati a seconda dei casi.
Un lavoro che dovrai fare è stare con il fiato sul collo a tutti. Brutto a dirsi, molto brutto. Però hai un mondo a rilento da una parte e delle scadenze imminenti dall’altra. Ento il 30 giugno 2022 dovrai avere portato a termine almeno il 60% degli interventi oggetto degli incentivi di sismabonus ed ecobonus. Come mi ha detto un cliente al telefono parlando di intonaci di casa, un giorno di inizio febbraio: “Pensiamo di farli a maggio. Ma sai, maggio è domani, nell’edilizia”.
Se poi pensi che tutto questo sismabonus qua ecobonus là ha aggiunto ulteriori pratiche da espletare da parte dei tecnici, i tempi possono solo essersi allungati.
Non solo i tempi si sono allungati per i tecnici. Ma i tecnici sono più oberati di lavoro. In altri termini: i tecnici disponibili sono sempre meno.
Già trovare un tecnico affidabile è cosa rara. Trovarlo affidabile e disponibile…è ago nel pagliaio!
Noi stessi, che non possiamo fare tutto, ci siamo sentiti dire dai nostri usuali collaboratori: Siamo pieni, non possiamo più accogliere altre domande.
Del resto, è come se tutte le gastronomie avessero dichiarato un “all you can eat” della durata di soli 3 giorni. In un attimo il distanziamento sociale sarebbe dimenticato.
Impresari e artigiani (ma anche i tecnici) hanno in gran parte questa gradevole abitudine: “sì sì, te lo posso fare”. Si prendono il lavoro e poi…tu li aspetti in eterno. Non gliene facciamo una colpa in sé. Siamo anche noi nel settore ed è comprensibile. Se non fai così, è facile trovarsi a piedi a casa a girarsi i pollici mentre le spese fisse ti bussano (mai gentilmente) sulla spalla.
Però qua ogni cosa deve incastrarsi perfettamente. Magari avete fatto tutto nei tempi, poi arrivate al momento della costruzione e patatrac…aspettate l’impresa in eterno.
Non vogliamo terrorizzare, che ci pensa già tutto l’establishment mainstream a fare questo. Magari ecco, sì, sedare facili entusiasmi, aiutare a radicare i piedi bene per terra, e avviare una preparazione atletica tosta, per una stagione che si appresta ad essere impegnativa.
E questo vale per noi stessi che vi scriviamo, in primis.
Quindi, che dire…
Se ci contattate per una demolizione e ricostruzione, siamo ben contenti: il ragazzo della via Gluck non soffre, perché faremo un edificio – migliore perché più sano, più efficiente, più rispettoso dell’ambiente – dove c’era già un edificio (e non erba) sicuramente non all’altezza.
Saremo ben contenti di aiutarvi, se sapremo di avere la disponibilità di tempo necessaria. Altrimenti ci rattristerà dovervi negare il nostro aiuto.
E chiediamo scusa in anticipo se, per ottimizzare le nostre risorse, potremmo risultare freddi e tranchant, ma veramente non c’è tempo da perdere in chiacchiere o disperdere in modo inefficiente.
Un’ultima cosa: partire andando in giro a chiedere preventivi di costi di costruzione è una modalità del tutto fuori luogo e dispersiva, in questa particolare situazione.
Certo, arriverà un momento in cui ci sarà bisogno di questo, ma è ben lungi dal venire, e anche allora la questione sarà da affrontare in modo diverso dal solito. E se non stiamo qua a dettagliare, di nuovo, è perché ne parleremo quando sarà il momento. Non c’è tempo da perdere.
Diamoci dentro, con concretezza, senza distrazioni. Adelante.
